Por Tomás Vicel*
La división de
ambientes mediante el uso de la membrana de yeso popularizada por la empresa Durlock
se da cada vez más en La Plata. Ocultas
bajo el nombre de “vestidores”, “salas de estudio” o “escritorios” aparecen en
los departamentos nuevas habitaciones que no cumplen con el metraje mínimo
requerido por el Código de Construcción de la Ciudad de La Plata y afectan la densidad poblacional establecida
por zona, poniendo en riesgo el patrimonio de La Plata y el uso de los
servicios básicos por parte de los habitantes.
La ciudad fue diseñada
como un cuadrado perfecto, con diagonales que la cruzan y mejoran su
circulación, con una predisposición cardinal óptima para el aprovechamiento de
la luz solar y como una ciudad modelo del progreso del hombre. Así la pensaron
Dardo Rocha y sus ayudantes y así deberían pensarla también las inmobiliarias
platenses Agostinelli y Building. Estás tres a su vez están asociadas a
constructoras que año a año perjudican el tramado de La Plata con la construcción de
departamentos que no respetan las reglamentaciones establecidas.
Para Germán Schierff,
presidente de la Asociación Platense
de Inquilinos “un ambiente hace que un departamento se valorice
en un 30 ó 40 por ciento extra, no importa el tamaño”, el uso del Durlock se
comenzó a dar masivamente a partir de lo que fue el boom de construcción que se
dio con el crecimiento de la ciudad en los últimos años. Schierff afirma que “presentan
la otra habitación como un vestidor pero te la cobran como un dos ambientes,
entonces termina siendo lo mismo, nada más que no pueden poner en el catálogo
que ese vestidor es una habitación más porque no lo es”, de esta manera se
cubren legalmente ya que en la presentación de los planos el metraje para un
vestidor es válido, no lo es así para una habitación.
El último censo nacional indicó que La Plata creció alrededor de un 13 por ciento respecto al 2001, pasó a tener 649.613
habitantes en 2010. La construcción ha crecido acompañando ese ritmo, difícil
es saber cuánto ya que en la dirección de estadísticas no actualizan los datos
desde 2008, pero hay que mencionar que en 2007 se iniciaron 432 trámites de
construcción y en 2008, 578 trámites del mismo tipo de obra, es decir un 25 por
ciento más en un año. Con la construcción creciendo a ese ritmo, ¿a quién le
convendría medir qué pasó en los últimos cuatro años?
Según la letra
del Código de Construcción de La
Plata una habitación no puede ser menor a 12 metros cuadrados
(m2) y tampoco puede tener distancias menores a dos metros de pared a pared.
Los escritorios, salas de estudio, vestidores, conocidos como Ambientes de Usos
Múltiples (A.U.M.) pueden no contar con estas especificaciones. La división
ilegal se hace solapadamente presentando las futuras habitaciones como A.U.M..
En la opinión
del arquitecto Santiago Weber “el purista del proyecto y del Código, no tiene
lugar en el negocio inmobiliario”, a su vez afirma que “el Código es algo
dinámico y debería estar en revisión constante (…) la presión del negocio
inmobiliario es lo que hace cambiar el Código”, haciendo referencia a la
posibilidad de cambiar el Código de Construcción no en virtud de las necesidad
y estrategias de población de la ciudad sino haciendo un aprovechamiento de la
coyuntura que hace que sea hoy un negocio fructuoso.
Luis Pites, arquitecto, define que: “La
densidad no es más que la decisión de cómo se dispone la población en relación
al territorio, pero primero la densidad se refiere al agua. El primer parámetro
para un geógrafo de cómo disponer la población sobre un territorio es si tenés
acceso al agua, lo demás se fabrica o se provee, pero el agua no, no se fabrica,
es muy costoso mejorarla”, es así que dentro del urbanismo el crecimiento
desprolijo y no pensado como el que se está dando actualmente en la plata es
contraproducente.
Para Pites las inmobiliarias “pueden alquilar
caro porque retienen monopólicamente el bien, lo mismo está en relación con la
venta”, las tres inmobiliarias investigadas son posiblemente las más poderosas
de La Plata y
manejan con su posición hegemónica las tasas del mercado de ventas y
alquileres.
El caso Parque Saavedra
Un caso puntual de
esta práctica se da con la inmobiliaria Agostinelli, en una obra planificada
para ser construida en la calle 64 entre 12 y 13, frente al Parque Saavedra. En
este emprendimiento la inmobiliaria comercia departamentos de una habitación
con vestidor y ofrece la posibilidad de la división. El compartimento de los
ambientes genera una capacidad de ocupación mayor, de esta manera, un
departamento con una capacidad inicial de dos personas se convierte en uno para
tres o cuatro.
Esta oferta debilita
la red de servicios de las zonas donde aparecen, no es difícil notar que en un lugar
preparado para que habiten 900 personas por hectárea, según la Dirección de
Planeamiento Urbano, si un solo edificio puede duplicar su índice habitacional
algo va a estallar. Según la Ley
de Uso Territorial y Ordenamiento del Suelo, la zona correspondiente a Parque
Saavedra tiene una densidad poblacional de 1000 habitantes por hectárea. Con
las divisiones propuestas por la ocupación real edificio, sería
de 272, un incremento del 42 por ciento respecto a las 160 que lo habitarían
con el plano habilitado. Según la dirección de Planeamiento Urbano un edificio
en esa zona puede alojar hasta 180 personas en esa zona para un correcto uso de
los servicios, caso que se da en el proyecto inicial pero que no se dará con
las divisiones propuestas.
Sobre estos casos Schierff afirmó: “recibimos muchas denuncias que se reflejan en el colapso de los
servicios, cloacas reventadas, la presión del agua, desagües tapados, edificios
nuevos que a los meses ya están destruidos, acumulación de basura, todo esto es
producto de la densidad poblacional, que obviamente es producto de los
edificios que cada vez son más y encima muchos tienen estas divisiones que
hacen que se duplique la cantidad de habitantes que hay en él.”
Ocultan este proceder
a las autoridades municipales ya que en los planos se presenta un vestidor
perfectamente legal, cuando el inspector va a verificar la obra para darle el
Fin de Obra se encuentra con un departamento normal, con algún ambiente
demasiado grande pero dentro de las normativas. Pasada la inspección y con la
habilitación oficial los obreros entran y realizan la división con el Durlock.
En una ficha de venta
Agostinelli presenta estos departamentos con planos a escala que muestran la
disposición de la habitación principal y el vestidor, pero en la misma ficha
unas páginas más adelante en el plan de pagos aclara que es de una o dos
habitaciones. Héctor Agostinelli, dueño de la inmobiliaria, se defendió
argumentando que “Es un vestidor. Si vos le ponés un placard y le ponés ropa,
ponés una cama, podés dormir, puede ser un dormitorio, porque una cama entra….
Pero es un vestidor, no es un dormitorio”.
Agostinelli también
ofrece departamentos “perfectamente divisibles” o “a dividir” en otras zonas de
la ciudad, todos estos afectan directamente le funcionamiento de los servicios
básicos como agua, luz, gas, dispuestos para cada zona de la ciudad.
También otras
inmobiliarias como Building negocian y comercializan este tipo de
construcciones, todas presentan en los planos originales una cosa y luego evaden
el control hasta tener el Fin de Obra para luego construir con la membrana de
yeso el nuevo dormitorio. En un departamento en calle 55 entre 13 y 14 ofertan
una segunda habitación a construir en un espacio donde tampoco cumpliría la
reglamentación del mínimo de dos metros entre paredes. Lo mismo ocurre con un
caso de Veimar propiedades en calle 45 y 27 el cual ya tiene la división hecha
y no respeta esta reglamentación.
La municipalidad no
puede tampoco desconocer esta práctica, harían falta más controles para poder
distinguir estos casos o pensar nuevas estrategias para regular de mejor forma
la actividad.
En el caso de la foto,
vemos el esqueleto de lo que será la división con la placa de yeso. En este
departamento comercializado por Building la metodología fue la que comúnmente
usan: esperan a que la municipalidad haga un par de inspecciones y luego meten
los albañiles a terminar la obra colocando el Durlock. El evidente accionar
puede hacer desconfiar de una posible connivencia entre los agentes municipales
o la Municipalidad
misma y las constructoras.
Culpa de ellos, tuya y mía
Para Weber “no pasa
que alguien ponga en alquiler un departamento y le prohíba al inquilino recibir
gente por la densidad de la cuadra. Es un criterio de flexibilidad, es una
estrategia comercial. Estas cuestiones tienen que ver, desde el punto de vista
del negocio inmobiliario, con una mayor capacidad de oferta”. Se construye de
acuerdo a la oferta y no de acuerdo a la planificación estratégica.
Este fenómeno
creciente debe ser estudiado en profundidad, quienes cometen irregularidades en
la forma de construir por afán de ganar más dinero deben ser castigados, los
usuarios deben acostumbrarse a habitar responsablemente y exigir que se
respeten sus necesidades mínimas de privacidad y habitacionalidad, y por
último, la Municipalidad
debe tomar mayor conciencia y buscar una forma más efectiva de controlar lo que
se hace con las viviendas una vez aprobadas.
*Tomás Vicel es alumno de la comisión 1 del Taller de Periodismo de Investigación de la UNLP
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